保交楼进入深水区！最高法支持烂尾楼业主退款 房贷怎么处理

4月21日，最高人民法院公开发布了关于商品房消费者权利保护问题的批复。

最高法于近期公布了《关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《批复》）。根据相关批复内容，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还，人民法院应当予以支持。

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这意味着最高法支持烂尾楼业主退款。多位受访业内人士指出，“保交楼”事件将进入到深水区阶段，最高院的此次批复将为后续的强制执行及房企破产做准备。此次规定基于河南保交楼事件做出了相关受偿权的规定，但对各地解决烂尾楼事件具有积极的指导意义。

北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者，（有了最高法的支持）当烂尾楼彻底烂尾，不可能再交房的时候，购房人要求返还购房款的请求权就优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

获最高法支持！购房者有权要求交付所购房屋

《批复》指出，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

资深金融监管专家周毅钦认为，购房者的房屋交付请求权可以优先于建设工程价款优先受偿权和银行等享有的抵押权，具有比建设工程价款优先受偿权更加优先的“最优先效力”。

王玉臣指出，近年来烂尾楼比比皆是，很多购房人一旦买到烂尾楼，面临着钱房两空的风险。在司法实践中，虽然主流观点认可业主的基本债权优先权，认可业主的权利在某种程度上优于抵押权和施工单位的工程款优先受偿权，但是没有明确的规定。因此实务操作中乱象丛生，在不少烂尾楼盘，业主的权利并没有得到有效保护。

“此次《批复》中所谓支付全部价款的概念，不仅局限于银行购房者以全款购房。”王玉臣表示，购房者贷款买房，实际上是银行已将购房全款支付给了开发商，因此亦属于全款支付，享受全款支付的待遇。

易居研究院研究总监严跃进指出，购房者按揭贷款视为全额交付购房款，但期间的按揭贷款不能出现断供。

此外，此次最高院为保护购房者居住利益而作出的例外规定，仅限于“商品房”，不包括写字楼、商铺、厂房等其他房产。

周毅钦认为，所谓“居住为目的”，参考《九民纪要》的解释，即在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋”或者“商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的”，都可以理解为符合“名下无其他用于居住的房屋”的规定。

烂尾楼业主可退款！律师：实践中可能有无法得以有效执行的可能

《批复》还将“最优先效力”推及至“购房款返还请求权”上。《批复》指出，“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。”

严跃进认为，此次《批复》对购房者的保护力度要大于建筑企业。此次司法解释涉及到商品房已售逾期难交付引发的购房者权利保护问题。该政策在遇到退房索赔和工程款赔偿两个领域，要优先保护退房者的权益。不过，在退款时，需要认定房屋工程确实持续烂尾、且已经没有交付的条件。

王玉臣指出，当烂尾楼彻底烂尾，不可能再交房的时候，购房人要求返还购房款的请求权就优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的。

北京市广盛律师事务所主任、高级合伙人翟浩杰表示，批复规定的是“房屋不能交付且无实际交付可能的情况下”，烂尾楼并不必然能够达到“房屋不能交付且无实际交付可能”的条件。实践中，要看法院怎么认定。只有达到这一条件，才能适用该批复相关规定。当然，一旦达到这一条件，则可能面临开发商资金链断裂、无其他财产可供执行且已完成的在建工程变现困难的极端情形，存在商品房消费者价款返还请求权的优先权得到判决书、裁决书等生效法律文书支持但事实上无法得以有效执行的可能。

烂尾楼退款后 如何操作购房者的贷款？

购房者若要求返还购房款，通过银行按揭贷款的购房者又应如何操作？

王玉臣认为，银行按揭贷款合同与购房合同是两份独立的合同，不可混为一谈。但可与此前发布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》联合起来看，购房者可通过诉讼的形式，要求开发商处理后期贷款。

根据上述司法解释，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。同时，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

翟浩杰指出，实践中，商品房消费者在请求解除商品房买卖合同时，通常一并请求解除商品房抵押贷款合同，法院经审理认为应当解除商品房买卖合同的，一并判决解除商品房抵押贷款合同，对于商品房消费者已支付给开发商的购房款、已偿还银行的贷款本金及利息，判决开发商偿还或赔偿，对于商品房消费者未偿还给银行的贷款本金及利息，判决开发商直接偿还给银行。

此外，招联金融首席研究员董希淼认为，银行不要以为抵押了在建房产就万事大吉了，购买者比银行抵押权优先，所以银行应在贷前加强对房地产开发商的尽职调查，选择优质开发商合作。

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